Antes de firmar la escritura ante notario, comprador y vendedor suelen firmar un contrato de arras: un documento privado en el que el comprador entrega una cantidad de dinero (habitualmente entre el 5% y el 10% del precio) como señal de que la operación va en serio. Lo importante no es solo firmarlo, sino saber qué tipo de arras estás firmando, porque las consecuencias de echarse atrás cambian radicalmente según la modalidad elegida, y muchas personas firman sin saber realmente a qué régimen se están sometiendo.

Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil)

Son las más habituales en el mercado español. Permiten a cualquiera de las dos partes desistir del contrato: si se echa atrás el comprador, pierde la cantidad entregada; si se echa atrás el vendedor, debe devolver el doble de esa cantidad. Es un mecanismo pensado para "comprar" la posibilidad de arrepentirse, sin necesidad de ir a juicio para reclamar daños y perjuicios adicionales. Esto da rapidez y seguridad a ambas partes, aunque también significa que ninguna puede exigir el cumplimiento forzoso de la venta si la otra decide desistir asumiendo la penalización pactada.

Arras confirmatorias

Aquí la cantidad entregada es simplemente un anticipo del precio total, no una vía de escape. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato (ir a juicio para obligar a vender o comprar) o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios reales que se puedan acreditar. No existe la opción de "perder la señal y listo": quien incumple puede verse obligado por un juez a completar la operación igualmente, lo que convierte a esta modalidad en la más exigente para quien firma sin estar completamente seguro de la compra.

Arras penales

Son una mezcla de las dos anteriores: funcionan como una cláusula penal indemnizatoria. La parte que incumple pierde (o debe devolver el doble de) la cantidad pactada, pero además la otra parte puede reclamar el cumplimiento del contrato si lo prefiere en lugar de quedarse solo con la penalización económica. Es la modalidad menos habitual porque su redacción es más compleja y da más margen de interpretación judicial en caso de conflicto, por lo que conviene que la redacte un profesional con experiencia específica en este tipo de cláusulas.

Por qué importa el texto exacto del contrato

La ley no obliga a llamar "arras" a un tipo concreto: lo que determina qué régimen se aplica es la redacción literal de la cláusula. Si el contrato no dice expresamente que las partes pueden desistir libremente perdiendo o devolviendo el doble de la señal, los tribunales tienden a interpretarlo como arras confirmatorias, con las consecuencias más duras que eso implica para quien quiera echarse atrás. Este matiz genera muchos conflictos porque, en la práctica, bastantes contratos "de arras" descargados de internet no especifican con claridad el régimen aplicable.

Además del tipo de arras, conviene fijar con precisión otros puntos en el contrato: la fecha límite para la firma de la escritura, qué ocurre si el comprador no consigue la hipoteca a tiempo, quién asume gastos concretos como el IBI proporcional, y qué pasa si aparece alguna carga inesperada en la nota simple actualizada. Cuanto más detallado sea el contrato de arras, menos margen queda para interpretaciones distintas entre las partes llegado el momento de la firma. En InmoxCity acompañamos a compradores y vendedores en la redacción de este documento para que ambas partes sepan exactamente a qué se comprometen desde el primer momento.