Al presupuesto de compra de una vivienda de segunda mano hay que sumarle siempre los gastos e impuestos asociados a la operación, que en la práctica suponen un porcentaje adicional relevante sobre el precio. Conocerlos de antemano evita sorpresas de última hora frente al notario, y permite negociar el precio de compra con una idea más realista del desembolso total necesario.

El impuesto principal: el ITP

En una compraventa de vivienda usada (no de obra nueva, que tributa por IVA) se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Cataluña gestiona la Generalitat y es de carácter progresivo según el valor de la operación. El porcentaje exacto y los tramos se actualizan periódicamente, así que antes de presupuestar la compra conviene consultar el tipo vigente en el momento de la firma en la web de la Agència Tributària de Catalunya (atc.gencat.cat), donde también se pueden calcular posibles bonificaciones, por ejemplo para menores de 32 años, familias numerosas o personas con discapacidad, según los requisitos vigentes cada año.

Notaría, registro y gestoría

Los honorarios de notaría están regulados por arancel público y dependen del valor de la escritura y su extensión; suelen representar una parte menor del total de gastos, aunque conviene pedir presupuesto orientativo con antelación. Después de la firma, hay que inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad, con un coste también regulado por arancel y que depende igualmente del valor de la vivienda. Muchos compradores optan por contratar una gestoría que se encarga de presentar impuestos y trámites de inscripción, lo que añade un coste fijo pero ahorra tiempo y evita errores administrativos que podrían generar recargos posteriores.

Gastos ligados a la hipoteca, si la hay

Si la compra se financia con hipoteca, hay que sumar la tasación del inmueble (obligatoria para que el banco conceda el préstamo) y, en algunos casos, comisiones de apertura o estudio, según la entidad. Desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, los gastos de notaría, registro y gestoría de la constitución de la hipoteca corren por cuenta del banco, no del comprador, salvo la tasación, que suele asumir el comprador y que conviene solicitar con margen porque su emisión puede tardar entre una y dos semanas.

Otros gastos que suelen pasarse por alto

Además de los gastos "oficiales", conviene presupuestar el coste de dar de alta o cambiar la titularidad de los suministros (agua, luz, gas, comunidad), que a menudo requieren depósitos o fianzas específicas de cada compañía. Si se planea reformar la vivienda nada más comprarla, es recomendable pedir presupuesto de la reforma antes de cerrar el precio de compra, para tener una visión completa del desembolso real del proyecto y no solo del precio de escritura.

Diferencias si la vivienda es de obra nueva

Todo lo anterior se refiere a vivienda de segunda mano. Si en cambio se compra obra nueva directamente al promotor, el impuesto aplicable no es el ITP sino el IVA (con un tipo distinto, específico para vivienda) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también gestiona la Generalitat. Es un error común presupuestar una compra de obra nueva con los mismos porcentajes que una de segunda mano, cuando en realidad el esquema fiscal es diferente.

Una regla práctica para presupuestar

Como orientación general —no como cifra cerrada—, conviene reservar un margen adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos, y ajustarlo con cifras reales una vez se conozca el ITP vigente y los honorarios concretos de notaría y gestoría de cada operación. En InmoxCity facilitamos a cada comprador una estimación de gastos personalizada antes de hacer una oferta, para que no haya sorpresas de última hora.