Vender una vivienda que está alquilada es perfectamente legal, pero tiene particularidades que tanto propietario como comprador deben conocer, empezando por un derecho que la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino: el derecho de tanteo y retracto, que puede condicionar significativamente el proceso de venta si no se gestiona correctamente desde el principio.
Qué son el tanteo y el retracto
El derecho de tanteo obliga al propietario a notificar al inquilino su intención de vender, con el precio y condiciones exactas, antes de formalizar la venta con un tercero, para que el inquilino pueda ejercer su preferencia a comprar en esas mismas condiciones si lo desea. Si el propietario vende sin haber notificado correctamente, o en condiciones distintas a las comunicadas, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto: quedarse la vivienda en el plazo de 30 días naturales desde que tiene constancia de la venta, pagando el mismo precio que pagó el comprador y asumiendo su posición en el contrato.
Cuándo no se aplica
Estos derechos pueden haberse renunciado expresamente en el contrato de alquiler, algo habitual hoy en día en contratos redactados con asesoramiento profesional, siempre que el inquilino haya sido informado con claridad de lo que estaba firmando. También quedan excluidos si se vende toda la finca en bloque (varios pisos del mismo edificio a la vez) o si el comprador es copropietario de la vivienda. Conviene revisar el contrato de alquiler original antes de iniciar cualquier venta, porque de esta cláusula depende cómo debe gestionarse todo el proceso posterior.
Qué pasa con el contrato de alquiler tras la venta
Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario queda obligado a respetarlo hasta que finalice su plazo, con independencia de que compre la vivienda. Si no está inscrito, la Ley de Arrendamientos Urbanos igualmente protege al inquilino durante los primeros cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica) salvo que el comprador actúe de buena fe y desconociera la existencia del alquiler, un supuesto poco habitual en la práctica si la compraventa se gestiona con transparencia entre todas las partes implicadas.
Cómo notificar correctamente al inquilino
La notificación del tanteo debe hacerse de forma fehaciente —normalmente mediante burofax o notario— para poder acreditar en caso de disputa que el inquilino tuvo conocimiento real y con tiempo suficiente de las condiciones de venta. El inquilino dispone habitualmente de un plazo de 30 días naturales desde la notificación para decidir si ejerce su derecho de tanteo, plazo que conviene respetar escrupulosamente antes de firmar cualquier documento con un tercer comprador.
Qué debe comprobar el comprador antes de aceptar esta operación
Quien compra una vivienda alquilada debe pedir siempre copia del contrato vigente, el justificante de que la fianza está depositada en el organismo correspondiente (en Cataluña, el INCASÒL), y un historial de pagos reciente del inquilino, para evitar adquirir una vivienda con un inquilino moroso o con una relación contractual conflictiva que se traslade automáticamente al nuevo propietario tras la firma.
Por qué muchos compradores buscan precisamente esto
Comprar una vivienda con inquilino ya instalado y con contrato en regla puede ser interesante para quien busca rentabilidad inmediata desde el día de la firma, sin tener que buscar inquilino ni esperar meses vacíos. Lo esencial es que toda la documentación —contrato, fianza depositada, estado de pagos— esté clara antes de la operación. En InmoxCity gestionamos este tipo de ventas asegurándonos de que se cumplen todos los requisitos legales frente al inquilino, para evitar reclamaciones posteriores.