Vender un piso heredado tiene un paso previo que no existe en una venta normal: antes de poder transmitir la propiedad, los herederos deben formalizar la herencia. Es un proceso con plazos e impuestos propios que conviene entender antes de poner el piso en el mercado, ya que apresurarse a publicar el anuncio sin haber resuelto estos trámites puede generar retrasos innecesarios más adelante.

Aceptar la herencia antes de vender

No se puede vender una vivienda heredada sin haber aceptado antes la herencia mediante escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, en la que se reparte el patrimonio del fallecido entre los herederos según el testamento o, si no existe, según la ley de sucesión intestada. Esta escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que los herederos figuren como nuevos titulares antes de poder vender, un trámite que conviene iniciar cuanto antes tras el fallecimiento.

El impuesto de sucesiones

Antes o al mismo tiempo de aceptar la herencia, hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, competencia de cada comunidad autónoma, que en Cataluña gestiona la Agència Tributària de Catalunya. El plazo general para liquidarlo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable una vez si se solicita a tiempo dentro de los primeros cinco meses. Existen bonificaciones según el grado de parentesco entre el fallecido y los herederos, así que conviene revisar el caso concreto con un gestor o abogado especializado en sucesiones, ya que las diferencias entre parentescos cercanos y lejanos pueden ser considerables.

Cuando hay varios herederos

Si el piso se hereda entre varias personas, todas deben estar de acuerdo en vender, o bien acordar una extinción de condominio (uno de los herederos se queda la vivienda compensando económicamente a los demás). Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede solicitar judicialmente la división de la cosa común, un proceso más largo y costoso que conviene evitar siempre que sea posible mediante negociación previa entre los propios herederos, con ayuda de un mediador familiar si el conflicto lo requiere.

Actualizar el valor catastral y revisar cargas previas

Conviene comprobar también si la vivienda tiene cargas anteriores al fallecimiento —como una hipoteca no cancelada del titular original— que los herederos deben conocer antes de fijar el precio de venta. Del mismo modo, es recomendable verificar el valor catastral actualizado en el Catastro, ya que este dato influye tanto en el cálculo del impuesto de sucesiones como en la futura plusvalía municipal si la venta genera incremento de valor respecto al valor declarado en la herencia.

Si hay hermanos o familiares que no se ponen de acuerdo

Cuando la falta de acuerdo entre herederos parece insalvable, antes de acudir a un procedimiento judicial de división de la cosa común conviene explorar la mediación familiar, un proceso más rápido y económico que permite en muchos casos llegar a un pacto de extinción de condominio o de venta conjunta sin necesidad de que un juez decida por las partes, evitando así años de desgaste personal y económico entre familiares.

Documentación adicional que se necesita

Además de la documentación habitual de cualquier venta (nota simple, certificado energético, cédula de habitabilidad), en una venta de vivienda heredada hay que aportar el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el testamento (o declaración de herederos abintestato si no existe) y el justificante de haber liquidado el impuesto de sucesiones. En InmoxCity acompañamos a familias que gestionan la venta de una vivienda heredada, coordinando con notaría y gestoría para que todo el proceso, desde la aceptación de herencia hasta la firma con el comprador, sea lo más ágil posible.